מתכננים לעזוב את הבית בקרוב ורוצים למכור את הדירה שלכם המשמשת אתכם למגורים? שימו לב שיכול מאד להיות שתהיו מחויבים בתשלום מס שבח וזאת במידה ומכרתם את הנכס במחיר גבוה יותר ממה שרכשתם אותו. הדבר הזה נקרא מס שבח וניכר שהרבה בעלי דירות מופתעים כשהם מגלים שצריך לשלם אותו. בדיוק בגלל זה אנחנו רוצים להסביר מהו בכלל מס שבח, כמה מס צריך לשלם ובאילו מקרים, מתי צריך לשלם את המס ובאילו תנאים ניתן לקבל פטור חלקי או מלא ממנו. יצאנו לדרך.
מהו מס שבח?
כשאנחנו קונים דירה במחיר מסוים, במרבית המקרים הערך שלה יעלה עם השנים והיא תהיה שווה יותר מהמחיר שבו קנינו אותה. לכן, כשנרצה למכור את הדירה, מה שיקרה בעצם זה שנמכור אותה ברווח, ועל רווחים והון כידוע משלמים בישראל מס. זהו בעצם מס השבח ואנו בעצם משלמים אחוז מסוים על ההשבחה של הנכס. חשוב לציין כי התשלום בפועל ייגזר מתוך השבח עצמו ולא מתוך הסכום הכולל של הדירה, מפני שאנחנו משלמים למעשה רק על הרווח. כפי שתוכלו לראות בהמשך הדברים, ישנם מקרים מסוימים המאפשרים קבלת פטור ממס שבח באופן חלקי או מלא ולכן צריך לזכור שזהו לא מס קבוע, אלא כזה שמשלמים במקרים מסוימים.
מהו אחוז המס שמשלמים?
כאמור, גובה המס שנשלם ייגזר ישירות מהרווח שנוצר ונכון להיום מס שבח בישראל עומד על 25 אחוזים. כך למשל, נניח וקנינו דירה במחיר של שני מיליון שקלים ולאחר חמש שנים נמכור אותה במחיר של שני 2.8 מיליון שקלים. הרווח שנוצר הוא של 800,000 שקלים בעצם וממנו ייגזר המס שנשלם. במקרה הזה 25 אחוז מס יהוו 200,000 שקלים וזה גם המס שנשלם. שימו לב שניתן לקזז הוצאות נוספות בתהליך, למשל אם שיפצנו את הדירה או התשלום ששילמנו לבעלי מקצוע, כגון שכר טרחה לעורך דין או תשלום של הערכת שמאי והפקת דו״ח.
מתי אפשר לקבל פטור ממס שבח?
שימו לב כי ישנם מקרים בהם קיים פטור מתשלום מס שבח ואלו הם למעשה מצבים נפוצים למדי. המקרה הקלאסי הוא של מכירת דירה מזכה, כלומר דירה שעומדת בתנאי הפטור ממס שבח. דירות פטורות הן דירות למטרות מגורים המשמשות את הבעלים למגורים כשאין עוד דירות נוספות בבעלות. כלומר שאתם מוכרים את הדירה שאתם גרים בה וזוהי הדירה היחידה בבעלותכם, אתם זכאים מתשלום מס שבח בגין המכירה. יתרה מכך, גם אם אתם משכירים את הדירה וזוהי דירה יחידה בזמן שאתם גרים בשכירות במקום אחר, אתם עדיין פטורים מתשלום מס שבח. בנוסף, ישנם לא מעט מקרים בהם גם דירות ששימשו לצרכים אחרים ולאו דווקא למגורים, עדיין יחשבו בתור דירות מזכות.
תנאי פטור נוספים
עד עכשיו דיברנו על המקרה הקלאסי של פטור ממס שבח, אבל חשוב לדעת שישנם עוד מצבים רבים בהם ניתן לקבל פטור מלא או חלקי, למשל פטור ממס שבח על דירה יחידה למשפרי דיור או פטור לבעלי בעלות חלקית בדירות נוספות. בקיצור, ישנם לא מעט מצבים שבהם כלל לא צריך לשלם את המס ובהחלט חשוב להיות מודע אליהם.
לסיכום
אנו ממליצים בחום להיעזר באנשי מקצוע בתחום המס, בעדיפות לעורך דין שמלווה עסקאות מכר וידע לתת לכם את התמונה המלאה לגבי חבות המס שלכם ותהליך התשלום שאתם צריכים לדאוג לו. חשוב לדאוג לכך בעצמנו ולזכור שהאחריות על הדיווח ותשלום המס היא על הכתפיים של המוכרים.
